NÚCLEO DE GERENCIAMENTO DE PRECEDENTES

Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva

Tema 004 – IRDR – Compromisso – Imóvel – Atraso – Multa – Indenização – Taxa – Restituição

  • Processo Paradigma: IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000
  • Assunto: DIREITO CIVIL-Coisas-Promessa de Compra e Venda
  • Órgão Julgador: Turma Especial - Privado 1
  • NUT: 8.26.1.000004
  • Relator(a): Desembargador FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO
  • Data de Admissão: 18/08/2016
  • Data de Publicação do Acórdão de Admissibilidade: 29/09/2016
  • Data do Julgamento do Mérito: 31/08/2017
  • Data da Publicação do Acórdão de Mérito: 15/09/2017
  • Data do trânsito em julgado: 27/11/2019
  • Termo Final da Suspensão: Não há determinação de suspensão nacional de processos pendentes, individuais ou coletivos (acórdão do STJ publicado no DJe de 18/9/2018 no REsp 1729593)
  • Tema repetitivo no STJ: 996
  • Recurso Paradigma no STJ: REsp 1729593/SP - Afetado em 18/09/2018
  • Situação atual no STJ: transitado em julgado em 27/11/2019
  • Questão submetida a julgamento:
    “Incidente de resolução de demandas repetitivas. Nove temas relacionados aos requisitos e efeitos do atraso de entrega de unidades autônomas em construção aos consumidores. Preenchimento dos requisitos do artigo 976 do NCPC. Efetiva repetição de processos que contenham controvérsia sobre o mesmo tema. Risco de ofensa à isonomia e segurança jurídica. Admissibilidade de processamento do incidente.”
    Temas abordados:
    I. Alegação de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias para além do termo final previsto no contrato;
    II. Alegação de nulidade de previsão de prazo alternativo de tolerância para a entrega de determinado número de meses (em regra 24 meses) após a assinatura do contrato de financiamento;
    III. Alegação de que a multa contratual, prevista em desfavor do promissário comprador, deve ser aplicada por reciprocidade e isonomia, à hipótese de inadimplemento da promitente vendedora;                                                                                                                                     
    IV. Indenização por danos morais em virtude do atraso da entrega das unidades autônomas aos promitentes compradores;
    V. Indenização por perdas e danos, representada pelo valor locativo que o comprador poderia ter auferido durante o período de atraso;
    VI. Ilicitude da taxa de evolução de obra;
    VII. Restituição dos valores pagos em excesso de forma simples ou em dobro;
    VIII. Congelamento do saldo devedor enquanto a unidade autônoma não for entregue aos adquirentes; e
    IX. Aplicação da multa do art. 35, parágrafo 5º, da L. 4.591/64 ao incorporador inadimplente.
  • Teses firmadas no Tema 4 - IRDR:

    Tese jurídica aprovada relativa ao tema 01: É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

    Tese jurídica aprovada referente ao tema 02 (TESE OBJETO DO TEMA 996 DO STJ - vide abaixo) : Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para formação do grupo de adquirentes e para entrega do imóvel.

    Tese jurídica aprovada referente ao tema 05 (TESE OBJETO DO TEMA 996 DO STJ - vide abaixo): O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.  
    Tese jurídica aprovada referente ao tema 06 (TESE OBJETO DO TEMA 996 DO STJ - vide abaixo): É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução de obra", ou taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.
    Tese jurídica aprovada referente ao tema 07: A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor. 
    Tese jurídica aprovada referente ao tema 08 (TESE OBJETO DO TEMA 996 DO STJ - vide abaixo): O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor.

    Tese jurídica aprovada referente ao tema 09: Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º, da Lei n. 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores. 
    Em relação ao tema 03, deram por prejudicado em razão da afetação do tema pelo Superior Tribunal de Justiça (REsps 1614721/DF e 1631485/DF, Tema 971), nos termos do disposto no art. 976, parágrafo 4º, do CPC. 
    Em relação ao tema 04, rejeitaram o estabelecimento de qualquer tese em razão do tema envolver necessariamente matéria fática ao exame de cada caso concreto.

    Teses firmadas no Tema Repetitivo 996:

    1.      As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

     

    1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

    1.2  No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

    1.3  É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

    1.4  O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

  • Dispositivos normativos relacionados: 
    Súmulas 159, 160, 161, 162, 163 e 164 do TJ/SP; artigo 411 do Código Civil; 119; 311, II; 332, III; 521, IV, “e”; 932, IV, “c”, do NCPC; 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, 1º da Lei nº 11.977/2009, Instrução Normativa nº 35, do Ministério das Cidades e Resolução nº 723/2013, do CCFGTS.O